一、中国房价当前处于什么价格水平？
冰山指数一般在国内被认为较为公允的房地产价格指数，截至2025年12月底，100城冰山指数据高点跌幅达37%，房价基本跌回2016年初，也即2016年以来买房居民均亏损，2016-2025年商品住宅销售面积约125亿平，占2000-2025年住宅销售面积的54%。
二、如何判断房地产价格在何时见底？
一般来说，一个金融资产的自然见底方式只有一个，就是计算长期回报率，当持有房产的租金回报率越高，需求就会越大，越容易供不应求。如香港的楼市在2025年开始见底回升，对应着香港楼市的租金回报率5%，处在一个合理较高的水平。
当前我国各大城市的租金回报率普遍在2%左右。中国人民银行公布的五年期整存整取存款基准利率为2.79%，但各银行实际执行利率普遍更低，目前多数银行五年期定期存款利率在1.30%至1.80%之间。这意味着假如租金不变，持有房产的房东更倾向于将房屋出租，而非挂牌卖出；但手握现金的投资者也很难在房价没有上涨预期的情况下，为了2%的回报率去购置房产。总体来说房地产的抛压将越来越小，但需求不会增加，除非回报率进一步推高。
此外，另一个逻辑是房地产的折旧逻辑，当前我国城镇居民住宅一共350亿平，50年的使用寿命，2%的折旧，意味着未来的更新中枢为7亿平，2025年住宅成交为7.4亿平，当前已经十分接近。
当房屋价值低于未偿还的抵押贷款余额时，就会出现负资产。这是一个重大的经济问题和社会问题。房价下跌给社会带来的影响如何评估，我们最为看重的民生会影响房价再下跌多少，有多少家庭会资不抵债？银行的按揭贷款会有多少坏账产生？
三、房价再跌多少风险会加剧？
1）2025年末，房价自高点跌幅达到37%，房价跌回2016年初的水平。而2010年至今，我国商品房合计销售面积为187亿平，2016年以后合计为125亿平，过去十年约73%的购新房家庭，出现了购房亏损。
2）当前有多少资不抵债？按照资不抵债（剩余房贷本金＞当期住房总价）估算，2021年有25% 的居民家庭购房首付比30%，这类住房触发资不抵债，对应商品住宅销售面积3.9亿平、二手房成交面积约0.9亿平，合计约4.8亿平，占比约1.6%，对应不良贷款约为3%。（在这段时间，我国一直没有强刺激的地产政策出台，原因就在于风险可控）
3）房价距高点跌幅在50%的时候会出现质变点，资不抵债居民家庭明显增加。主要原因是过去居民首付比集中在30-50%，若房价跌幅超过50%，2018-2023年首付比30%的居民家庭，以及2021、2022年首付比40%的居民家庭均会资不抵债，对应商品住宅销售面积27.3亿平、二手房成交面积约8.2亿平，合计36亿平，占比约12%，不良贷款比率上升至23%。
我国的不良贷款与房价下跌呈现出一个非限性的陡峭曲线。尤其是高点回落至-47%-50%这个范围，会带来银行坏账的大幅跳升。
虽然过去5年，我国房地产的价格平均下跌了30%，但并没有引发普遍的社会问题，我国也凭借这个窗口期紧锣密鼓的完成经济结构转型，但房地产按揭贷款仍然占银行体系的13%，若包含经营性抵押贷款，则房地产的价格关乎到22%左右的人民币贷款。
所以任由房价自由落体，可能会带来银行的大面积坏账，以及社会稳定问题，基于此，如果房价继续下行，最高跌幅超过40%至45%区间，政策的强干预拖底是合乎逻辑的，干预手段包括去年所预期的贴息政策等，重新激发市场的投机属性，从而稳住房价。
四、总结
房地产在中国经济体系中扮演着多重角色，它不仅是居民持有的实物资产，更是金融体系中的核心抵押品来源。
因此，价格的持续调整不仅会缩减居民财富、抑制消费，更会通过按揭贷款与经营性抵押贷款两条路径，直接传导至银行的资产负债表，引发系统性风险。
根据前文推算，我国房地产价格与金融风险之间并非线性关系，而是存在明显的“风险触发点”。
1. 缓释阶段：当价格跌幅在30%-40%时，风险尚可通过银行拨备与缓释机制消化，社会整体稳定性受影响较小。
2. 质变阶段：一旦房价跌幅逼近45%-50%，将触发大规模的“资不抵债”现象。届时，2018-2023年间以中低首付购房的家庭将面临负资产风险，预计不良贷款率将出现非线性的陡峭跳升，甚至上升至23%左右。
政策强干预的必然性：
投资机遇与指引：
正是这种基于金融安全底线的“硬约束”，为房地产行业的估值提供了明确的心理底价。
1. 存量摸排：投资者应摒弃盲目抄底，转而对地产公司的库存质量进行“颗粒度”级别的扫描，重点关注位于租金回报率趋近3%或已跌回自然更新区间城市的项目。
2. 价值筛选：核心机遇在于筛选出那些资产包位于强韧性城市（如租金回报已修复至合理区间）、且负债结构健康的优质企业。在市场进入“结构分化”的新阶段，此类企业有望在政策强干预带来的估值修复中获得超额回报。